Niestety nie każdy, kto poszukuje „własnego M”, zdaje sobie sprawę, że cena nieruchomości widniejąca na ogłoszeniu to nie wszystko, co trzeba będzie zapłacić i nie chodzi tylko o koszty notarialne i inne opłaty. Przy zakupie przeciętnej wielkości mieszkania w dużym mieście, kolejne kilka tysięcy złotych trzeba będzie oddać fiskusowi. Pod względem obciążeń podatkowych korzystniej wypada rynek pierwotny niż wtórny.
Na rynku wtórnym
Inaczej jest na rynku wtórnym. Tutaj, gdy klient kupuje mieszkanie używane, nie płaci VAT, za to dodatkowym kosztem będzie 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych.
PCC uiszcza się wtedy, gdy nie został naliczony podatek VAT. Tak się dzieje, gdy mieszkanie używane kupujemy od osoby prywatnej, ewentualnie przedsiębiorcy zwolnionego z VAT, albo podatnika VAT, ale sprzedającego nieruchomość ze stawką zwolnioną (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Jeśli jest obowiązek zapłaty VAT, wtedy nie należy już płacić PCC. Inaczej byłoby to podwójne opodatkowanie.
PCC wynosi 2 proc. rynkowej wartości nieruchomości. W praktyce za rynkową wartość służy po prostu cena wpisana w akcie notarialnym. Zakładając, że kupujemy na rynku wtórnym mieszkanie warte 300 tysięcy złotych, na „dzień dobry' do ceny trzeba będzie doliczyć kolejne 6 tysięcy...
Cena sprzedaży mieszkania nie może budzić wątpliwości urzędników skarbówki. Jeśli jest wyraźnie niższa od stawek rynkowych, powinna być ona uzasadniona już w akcie notarialnym – np. poprzez wskazanie na zły stan techniczny nieruchomości, wyraźne wady itp. Jeśli skarbówka będzie mieć wątpliwości co do ceny i uzna, że została ona zaniżona, może doliczyć dodatkowy podatek wraz z odsetkami.
W jaki sposób urzędnicy mogą zweryfikować, czy cena odpowiada realiom rynkowym? Mówią o tym przepisy. Chodzi o art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. A mówi on, że:
„Wartość rynkowa nieruchomości określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.
Generalnie urzędników niepokoi, jeśli stawka jest niższa o 1/3 (33 proc.) od przeciętnych w danej lokalizacji i typie budownictwa. Jeśli cena jest niska, jak na rynkowe standardy, powinniśmy podać jej uzasadnienie w składanej do urzędu deklaracji PCC-3 w polu C. 24.
Podatku PCC w niektórych okolicznościach nie trzeba płacić. Gdy wykupujemy mieszkanie komunalne nie zapłacimy PCC, tak samo będzie m.in., gdy kupujemy spółdzielcze własnościowe prawo do nieruchomości od spółdzielni i tak jak już powiedzieliśmy – jeśli nasz sprzedający jest płatnikiem VAT.
Na kredyt
Podatek od czynności cywilnoprawnych, co prawda w niewielkiej kwocie, ale jednak – trzeba będzie zapłacić także wtedy, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt. W czasach rekordowo niskich stóp procentowych i rekordowo wysokich cen nieruchomości, akcja kredytowa ma się wyśmienicie, tak więc warto przypomnieć o obowiązku podatkowym.
PCC zapłacimy w tym przypadku także wtedy, gdy mieszkanie jest kupione na kredyt od dewelopera. Wysokość podatku to 19 zł lub 0,1 proc. Uzależniona jest ona od formy kredytowania. Jeśli chodzi o hipotekę zwykłą, czyli taką gdzie kwota jest znana już w momencie jej ustanowienie, wysokość podatku będzie wynosić 0,1 proc., co przykładowo daje 300 zł od kwoty 300 tys. zł. Jeśli nie wiadomo w momencie ustanowienia hipoteki (hipoteka kaucyjna), jaka jest jej wartość, wtedy PCC wyniesie 19 zł.
Przy uiszczaniu PCC za zakup kredytowany, składamy w skarbówce deklarację PCC – 3 w terminie 14 dni od momentu zawarcia umowy.
Podatek dochodowy
Podatek dochodowy od osób fizycznych płaci zbywca nieruchomości, o ile sprzedał ją przed upływem 5 lat od zakupu. Owe pięć lat nalicza się od końca roku, w którym dokonano transakcji zakupu nieruchomości.
Obowiązek podatkowy wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeśli mamy do zapłacenia podatek, musimy rozliczyć się w deklaracji PIT – 39. Tę składamy do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Kto jest zwolniony z podatku, mimo że nie upłynął jeszcze termin 5 lat od zakupu nieruchomości? Ten komu przysługuje ulga podatkowa. A przysługuje ona osobie, która w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedała nieruchomość, wyda środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Oprócz kupna nieruchomości takim celem może być również remont i przebudowa lokalu, ale pod warunkiem, że stanie się on własnością podatnika. Zaznaczmy, że od stycznia 2019 wydłużony został o rok – z 2 do 3 lat czas, w którym obowiązuje ulga.
Do którego banku po najlepszy kredyt?
Najświeższe rankingi i analizy dotyczące rynku kredytów hipotecznych
Ważna, korzystna dla podatników, zmiana, która zaczęła obowiązywać od początku 2019 roku dotyczy też spadkobierców, którzy odziedziczyli nieruchomość i sprzedali ją przed okresem 5 lat, od momentu, gdy stali się jej właścicielami. Na gruncie wcześniejszych regulacji powinni oni byli zapłacić podatek z tego tytułu. Obecnie są z niego zwolnieni, o ile minęło 5 lat od momentu, gdy właścicielem nieruchomości stał się spadkodawca.
Kolejna zmiana to rozliczenie się małżonków - rozwodników, którzy zbyli nieruchomość już po ustaniu wspólnoty małżeńskiej. Tu też 5 letni okres, kiedy nalicza się podatek, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub budowa nieruchomości, będącej wówczas majątkiem wspólnym małżonków. Jest to o tyle istotne, że dotychczas osoba, która po rozwodzie dostała mieszkanie w wyniku podziału majątku, jeśli sprzedała je przed upływem 5 lat od rozwodu, musiała zapłacić podatek. Teraz będzie z niego zwolniona, o ile minęło 5 lat od kupna mieszkania przez małżeństwo.
To samo dotyczy wdów/wdowców. 5 letni okres nalicza się obecnie nie od momentu, kiedy stali się samodzielnymi właścicielami nieruchomości, a od momentu kiedy kupili/wybudowali ją wspólnie z małżonkiem. W ogromnej większości taka zmiana pozwala samotnym właścicielom po śmierci współmałżonka i sprzedaży mieszkania uniknąć płacenia podatku.
Marcin Moneta
